Giá nhà, lượng người nhập cư và cách quản lý của chính quyền cho thấy thị trường bất động sản Dubai đã ổn định và chín chắn hơn so với những giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.
Thành phố này đang sôi động chưa từng có. Hầu như ngày nào cũng có dự án mới ra mắt, quảng cáo bất động sản xuất hiện khắp nơi. Dubai tiếp tục mở rộng đô thị, đường phố đông đúc và dòng người nhập cư tăng nhanh khiến giá nhà không ngừng đi lên.
Theo dữ liệu của Deutsche Bank, giá mỗi mét vuông căn hộ ở khu trung tâm đã tăng 122% trong vòng 5 năm, đứng thứ hai thế giới sau Riyadh trong số 69 thành phố được khảo sát. Hiện giá nhà cao hơn khoảng 20% so với đỉnh năm 2014. Từ đầu năm đến cuối tháng 8, tổng giá trị giao dịch đạt 441 tỷ dirham (tương đương 120 tỷ USD), tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái.
Mức tăng mạnh này khiến một số chuyên gia lo ngại thị trường có thể điều chỉnh hoặc dư cung. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng nỗi lo này phần lớn bị phóng đại, bởi nhu cầu mua nhà vẫn vững và các chủ đầu tư đã cẩn trọng hơn. Tất cả cho thấy bất động sản Dubai đang phát triển theo hướng bền vững và trưởng thành hơn.
 |
| Giá một mét vuông căn hộ ở trung tâm thành phố đã tăng 122% tính theo USD trong 5 năm qua. |
Lịch sử Dubai từng chứng kiến nhiều đợt tăng nóng rồi lao dốc, vì vậy khả năng giá đảo chiều không phải chưa từng có. Các chuyên gia nhận định những động lực dễ thấy của giai đoạn bùng nổ đã giảm dần. Dòng tiền của giới tỉ phú Nga sau chiến sự Ukraine đã lắng xuống, số doanh nhân Ấn Độ hay ngôi sao Bollywood tìm nơi nghỉ dưỡng gần Mumbai không còn nhiều, và làn sóng nhà đầu tư crypto mới nổi cũng không còn mạnh. Chi phí sinh hoạt tăng, từ bia nhập khẩu đến quần áo, có thể làm UAE kém hấp dẫn hơn với tầng lớp trung lưu.
Trong ngắn hạn, nhu cầu vẫn ở mức cao. Henley & Partners ước tính năm nay UAE sẽ có thêm 9.800 triệu phú, mức tăng cao nhất toàn cầu. Dubai cũng ghi nhận kỷ lục giao dịch bất động sản trị giá từ 10 triệu USD trở lên. Tuy nhiên, động lực lớn nhất đến từ tầng lớp nhập cư mới. Dân số UAE hiện đạt 11 triệu người, tăng 20% so với 2020. Lớp cư dân mới thường trẻ hơn, có trình độ học vấn cao hơn và nhanh chóng trở thành chủ sở hữu nhà. Các môi giới cho biết khách hàng của họ gồm cư dân Anh tìm kiếm chất lượng sống tốt hơn, doanh nhân châu Phi chọn Dubai làm nơi cư trú trong khi vẫn điều hành công việc ở quê nhà, và nhiều người châu Âu muốn tìm nơi không đánh thuế thu nhập.
Khác với giới siêu giàu chỉ lưu lại ngắn hạn, những cư dân mới thực sự gắn bó và xây dựng cuộc sống tại đây. Từ 2020 đến 2024, số khách hàng dân dụng của công ty tiện ích DEWA tăng 24%. Salik, đơn vị thu phí đường, báo cáo số lượng xe đăng ký trong quý I/2025 cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước. Các trường học quốc tế mới được mở, trong đó Harrow đã khai trương cơ sở tại Abu Dhabi và Dubai. Tỉ lệ văn phòng trống giảm xuống mức thấp nhất hơn một thập kỷ, và Savills dự báo nhu cầu thuê văn phòng sẽ tiếp tục tăng.
Bất chấp giá leo thang, bất động sản tại Dubai vẫn được coi là tương đối phải chăng. Savills cho biết chi phí mua, sở hữu và bán một căn hộ trị giá 2 triệu USD ở đây thấp hơn tại Bangkok, London, Mumbai hay New York. Tỉ lệ vay thế chấp so với thu nhập thuộc nhóm thấp nhất thế giới. Tháng 7 vừa qua, chính phủ UAE còn tung gói hỗ trợ người mua lần đầu để giảm chi phí và tạo cơ hội tiếp cận các dự án mới.
Thị trường cũng ít mang tính đầu cơ hơn trước. Chưa đến 5% bất động sản được bán lại trong vòng một năm, so với 17% vào năm 2014. Các nhà phát triển lớn, sau những cú sốc trong quá khứ, đã trở nên thận trọng hơn. Moody’s cho biết nhiều công ty đã điều chỉnh lịch thanh toán, hiện yêu cầu tới 80% giá trị được trả ngay khi mua, so với khoảng 50% năm 2020. Điều này giúp dòng tiền ổn định hơn trong quá trình xây dựng. Họ cũng giảm phụ thuộc vào vay nợ và tập trung vào các khu vực mới nổi như Al Furjan, Dubai Hills Estate và Jumeirah Village Circle.
Chính quyền cũng rút ra bài học từ các đợt khủng hoảng trước. Quy định mới được siết chặt, bao gồm yêu cầu chứng minh nguồn vốn cho các giao dịch tiền mặt, báo cáo mọi giao dịch trên 55.000 dirham và bắt buộc sử dụng tài khoản ký quỹ cho dự án chưa hoàn thành, chỉ được giải ngân khi một phần công trình đã hoàn tất. Dubai không còn phóng khoáng như trước, nhưng sự chặt chẽ này lại mang đến sự ổn định hơn cho chủ sở hữu nhà.
