San Diego đang chao đảo vì một cái tên: Donald Bren - 93 tuổi, huyền thoại địa ốc quyết định rời sân sau hàng chục năm thống trị thị trường văn phòng tại downtown. Irvine Company của ông đã bán sạch danh mục văn phòng trung tâm, thương vụ cuối cùng hoàn tất mùa thu năm nay với mức giá “cắt lỗ” mạnh.
Lý do khá rõ: triển vọng văn phòng ở San Diego xấu đi quá nhanh. Tỷ lệ trống gần mức kỷ lục, nhu cầu thuê thấp, làm việc từ xa vẫn phổ biến, mà downtown lại gặp đủ vấn đề: an ninh, vô gia cư, chất lượng sống giảm. Giới phân tích xem động thái của Bren như “phiếu bất tín nhiệm” dành cho thị trường.
Bren không phải người hành xử cảm tính. Ông từng nhìn xa trong khủng hoảng 80s–90s, gom đất Quận Cam thành Irvine Ranch, một trong những cú đánh địa ốc lịch sử. Ông cũng luôn chọn đúng chu kỳ mở rộng. Thế nên việc ông rút lui lần này khiến nhiều chủ nhà khác thấy lạnh gáy.
Irvine bắt đầu gom văn phòng San Diego từ 2003. Đến 2024, họ bán dần 6 tòa; đến năm nay, bán nốt One America Plaza - tòa cao nhất thành phố với giá thấp hơn 50% so với lúc mua. Khi ông lớn rời đi, mặt bằng thuê xuống, giá trị tòa nhà rơi, tín dụng siết… vòng xoáy tiêu cực hình thành rất nhanh.
Dù thị trường văn phòng Mỹ có dấu hiệu hồi phục, lợi nhuận đang dồn về các thành phố đầu tàu như New York, SF. San Diego không nằm trong nhóm “được ưu tiên vốn” vì hồ sơ tín dụng khách thuê yếu và thiếu tài sản hạng A thực sự hấp dẫn.
Irvine nói họ không bỏ San Diego hoàn toàn, chỉ dịch trọng tâm sang La Jolla và UTC, nơi nhu cầu mạnh hơn. Dữ liệu cũng phản ánh điều đó: tỷ lệ trống ở downtown 35,6%, gần gấp đôi hai khu kia.
Một số nhà đầu tư mới vẫn nhảy vào. Ví dụ XYZ của Daniel Negari mua hai tòa, định làm trung tâm hội thảo, hướng tới khách thuê nhỏ, mô hình linh hoạt. Thành phố vẫn có nền tảng dân số 1,4 triệu, biotech mạnh, du lịch - khí hậu tốt. Không phải mọi thứ đều tối.
Nhưng ngay cả nhóm lạc quan cũng thừa nhận: downtown San Diego khó phục hồi nhanh. Đây không giống chu kỳ 2008-2009 khi Irvine “ôm đến cùng” rồi thắng lớn. Lần này Bren rời đi. Đó là tín hiệu ai theo dõi thị trường cũng phải cân nhắc: vấn đề có thể là cấu trúc, không còn chỉ là chu kỳ.
