Quá nhiều người giàu mua thêm bất động sản khiến thị trường Airbnb ế ẩm?

Airbnb đang có nhiều phòng cho thuê trống. Ít nhất đó là những gì có vẻ như đối với một số chủ sở hữu Airbnb, mặc dù công ty đã báo cáo "quý có lợi nhuận cao nhất từ trước đến nay" vào thứ Ba tuần này.

Một số người dùng mạng xã hội đã suy đoán trong nhiều tuần rằng “Airbnbust đang tấn công chúng tôi” khi một tweet lan truyền trên mạng xã hội. Cuộc thảo luận này đã lan rộng trên một số nền tảng xã hội, từ Twitter, Facebook đến Reddit, và nó cũng bao gồm các nền tảng cho thuê ngắn hạn khác như VRBO.Mối quan tâm của họ là có cơ sở

— một số chủ nhà cho thuê ngắn hạn đang vượt qua sự sụt giảm tỷ lệ lấp đầy khi kỳ nghỉ lễ đến gần. Nhưng không phải vì mọi người không muốn đi du lịch. Thay vào đó, các nhà phân tích thị trường cho biết nhiều Airbnbs của Mỹ đang trở nên nhàn rỗi bởi vì rất nhiều người giàu có và nhà đầu tư đã niêm yết các dịch vụ cho thuê ngắn hạn trên trang web, trong bối cảnh đại dịch bùng nổ.

Số lượng danh sách bất động sản nhà cho thuê ngắn hạn có sẵn ở Mỹ đã tăng vọt lên 1,38 triệu vào tháng Chín. Theo công ty phân tích cho thuê AirDNA, con số này tăng 23,2% so với cùng kỳ năm trước.

Điều đó có nghĩa là các chủ nhà đang cảm thấy bị chèn ép bởi nguồn cung thị trường cao — và người tiêu dùng có thể dễ dàng nhận được các giao dịch tốt hơn, sau nhiều tháng giá phòng cho thuê tăng vọt.

Giải thích cho nguồn cung Airbnb tăng vọt

Jamie Lane, Phó chủ tịch nghiên cứu của AirDNA cho biết: “Năm 2021 là một năm bội thu đối với dịch vụ cho thuê nhà ngắn hạn ở Mỹ, phần lớn là nhờ nhu cầu bị dồn nén sau khi hạn chế đi lại, tạo ra sự thúc đẩy lớn cho du lịch trong nước,” Jamie Lane, Phó chủ tịch nghiên cứu của AirDNA cho biết. “Trong vài tháng qua, nguồn cung đã tăng lên để bắt kịp và thậm chí vượt qua sự nhu cầu đang gia tăng, đẩy công suất thuê xuống do lượng đặt chỗ được trải rộng trên nhiều loại bất động sản hơn”.

Điều này một phần là do số lượng người mua nhà giàu có hơn đã mua căn nhà thứ hai kể từ khi bắt đầu xảy ra đại dịch. Khi đó, họ được hỗ trợ bởi lãi suất thấp, tiết kiệm thêm và khả năng làm việc online ở bất cứ đâu, những người ‘cổ cồn trắng’ đã đổ xô mua bất động sản nghỉ dưỡng trong hai năm vừa qua.

Một báo cáo tuần này bởi nhà môi giới bất động sản Pacasocho thấy rằng doanh số bán căn nhà thứ hai, thuộc nhóm nhà hạng sang và bất động sản đầu tư đã tăng khoảng 235% từ tháng 4 đến tháng 6 năm nay so với mức trước đại dịch. Đó là những ngôi nhà được bán với giá từ 1 triệu USD trở lên, được chỉ định để sử dụng theo mùa hoặc giải trí. Các nhà nghiên cứu Pacaso phát hiện ra rằng doanh số bán các bất động sản này đã tăng gần 25% so với cùng kỳ năm trước trong khoảng thời gian đó.

Chúng tôi chưa thấy 'sự phá sản của Airbnb'!

Năm ngoái, nhu cầu du lịch bị dồn nén trong nhiều tháng đã khiến lượng đặt phòng cho thuê ngắn hạn tăng đột biến tại nhiều điểm nóng về căn nhà thứ hai. Tỷ lệ lấp đầy phòng / nhà thuê cao này dẫn đến sự gia tăng trong các dịch vụ ngắn hạn, như những chủ nhà lâu năm chuyển sang kế hoạch cho thuê ngắn hạn, theo đuổi lợi nhuận cao hơn và các nhà đầu tư bắt đầu mua hàng loạt tài sản để cho thuê trên Airbnbvà các nền tảng khác.

Taylor Marr, phó kinh tế trưởng cho biết: “Nhiều nguồn cung ở các thị trường này đã chuyển từ thị trường bán và cho thuê dài hạn sang thị trường cho thuê ngắn hạn trong bối cảnh nhu cầu về Airbnbs và các dịch vụ cho thuê kỳ nghỉ khác tăng vọt”, nhà môi giới bất động sản Redfin nói.

Marr chia sẻ, giờ đây thì mọi thứ đã thay đổi: "Tỷ lệ tài sản thế chấp tăng nhanh chóng và kết quả là ngày càng ít chủ nhà có động cơ bán nhà đã khiến giá nhà ở mức cao và cuộc khủng hoảng khả năng chi trả đang hoành hành."

Theo AirDNA, các chủ nhà phàn nàn về lượng đặt phòng thấp không thể tưởng tượng được: Từ tháng 7 đến tháng 9, tỷ lệ lấp đầy đã giảm ở 31 trong số 50 thị trường cho thuê ngắn hạn lớn nhất nước Mỹ. Vào tháng 8, AirDNA báo cáo rằng, các thị trường nơi nguồn cung từng tăng hơn 50% đang có công suất thuê trung bình giảm hơn 10% và doanh thu giảm 8%. Lane nói: “Các bất động sản ở các thị trường có tăng trưởng nguồn cung lớn nhất đang chứng kiến sự hiệu quả hoạt động sụt giảm mạnh nhất”.

Nhưng do một số công ty chủ quản của Airbnb trải qua thời kỳ có tỷ lệ lấp đầy bất động sản cho thuê giảm — và triển vọng kinh tế của đất nước không chắc chắn — nhìn chung Airbnb đang có một năm bản lề.

Lane nói: “Nhu cầu vẫn đang tăng lên hàng tháng, lượng đặt phòng và doanh thu của Airbnb cũng vậy. “Mặc dù chủ nhà ở một số thị trường đang chứng kiến sự điều chỉnh sau một đợt bùng nổ do đại dịch gây ra, nhưng nhìn chung, nhu cầu vẫn rất mạnh và chúng tôi chưa thấy 'sự phá sản của Airbnb'.

Bản thân Airbnb cho biết, các chủ nhà đang tìm kiếm khách đặt phòng thành công trên nền tảng này. Người phát ngôn của Airbnb, Liz DeBold Fusco, cho biết: “Giữa những áp lực kinh tế mới, nhiều người đang tìm cách tận dụng không gian mà họ có để kiếm thêm thu nhập, và nhanh chóng, với hầu hết các danh sách mới được kích hoạt đều được đặt trước nhanh hơn so với một năm trước”.

Tuy nhiên, ngay cả khi mọi người vẫn muốn đặt Airbnbs, vẫn có rất nhiều thứ để bạn lựa chọn. Điều này đã dẫn đến tỷ lệ đặt phòng thấp hơn tại một số thị trường nhất định, gây sức ép lên một số chủ nhà.

Jim Ewing là một chủ nhà trên Airbnb, người có bài đăng trên mạng xã hội về tỷ lệ lấp đầy bất động sản của anh ấy đã làm dấy lên dòng tweet lan truyền ban đầu về vụ phá sản của Airbnb. Anh ấy đã đăng lên một nhóm Facebook “Airbnb Superhosts” về những cuộc đấu tranh của mình. Ewing nói với TIME rằng tài sản của anh ấy ở Desert Hot Springs, California, đã giảm từ 80% công suất xuống 0% vào mùa xuân vừa qua — và chưa phục hồi kể từ đó. “Chúng tôi đã không có một đơn đặt phòng nào kể từ tháng Sáu,” anh nói.

Thành phố Desert Hot Springs, nơi Ewing bắt đầu niêm yết tài sản Airbnb của mình vào tháng 10 năm ngoái, nằm ở Thung lũng Coachella. Theo AirDNA, đó là một trong những thị trường có tỷ lệ lấp đầy giảm nhiều nhất trong ba tháng qua.
“Khi chúng tôi niêm yết lần đầu tiên vào tháng 10 năm ngoái, chúng tôi đã có tất cả các ngày cuối tuần. Và sau đó từ tháng 11 đến tháng 4, chúng tôi có công suất thuê từ 70-80% mỗi tháng, ”ông nói. “Năm nay, chúng tôi không có ai vào tháng 10 và chúng tôi không có ai đặt cho tháng 11… Vì vậy, nó cực kỳ chậm.”

Những lợi thế thuê phòng cho khách du lịch

Hiện tại, nguồn cung cao của Airbnbs đã không làm giảm giá thuê kỳ nghỉ cho khách du lịch. AirDNA báo cáo rằng, trong tháng Chín, mức giá trung bình hàng ngày cho thấy mức tăng trưởng hàng năm lớn nhất của họ kể từ tháng Tư. Tháng 9 cũng đánh dấu tháng đầu tiên, kể từ tháng 4, khi tốc độ tăng trưởng trung bình hàng ngày vượt qua tỷ lệ lạm phát.

Tuy nhiên, tại các điểm đến núi và hồ, nơi tỷ lệ thuê phòng đã giảm, tốc độ tăng trưởng trung bình hàng ngày thấp hơn đáng kể trong tháng Chín. Theo AirDNA, điều đó có nghĩa là nếu tỷ lệ lấp đầy tiếp tục giảm ở nhiều điểm đến hơn, giá thuê có thể sẽ bị đẩy xuống khi các chủ nhà đấu thầu để có được nhiều đặt phòng hơn.
Neal Carpenter, chủ sở hữu dịch vụ tư vấn cho thuê ngắn hạn, cho biết thị trường cho thuê ngắn hạn cạnh tranh hơn nhiều so với trước đây. Carpenter đã là chủ của Airbnb trong 8 năm và hiện có 17 đơn vị, tất cả đều trong vòng 10 phút di chuyển từ trung tâm thành phố Nashville, Tenn.

“Ở Nashville, một danh sách phòng ở hoạt động khá tốt cách đây 5 năm có lẽ có thể không còn cạnh tranh nữa nếu người chủ không cập nhật tài sản, tiện nghi, hình ảnh, tất cả những thứ mô tả căn phòng đó,” anh nói.
Đối với khách du lịch, nguồn cung tăng lên có nghĩa là khả năng sáng suốt hơn về lựa chọn phòng thuê. Nếu chủ nhà đối xử không công bằng với khách bằng cách giao cho họ những công việc vặt vãnh hoặc bắt họ trả những khoản phí vô lý, thì điều đó sẽ không có lợi cho công việc kinh doanh của chủ nhà, Carpenter nói. 

“Nếu bạn (với tư cách là chủ nhà) đang yêu cầu mọi người làm nhiều hơn những thông thường, thì đó là một vấn đề”, Carpenter nói. Anh ta nói thêm: “Nếu bạn đang cố tính phí vệ sinh cắt cổ và thu lợi, thì đó là hành vi đáng bị nghi ngờ”.

Lane nói, việc cung cấp dịch vụ khách hàng được cá nhân hóa sẽ có tác động tích cực đến các đặt phòng trong tương lai vì khách hàng sẽ luôn tìm kiếm những chỗ nghỉ được đánh giá tốt. Ông cho rằng: “Chúng tôi nhận thấy các chỗ nghỉ có đánh giá tốt, phí dọn dẹp hợp lý và các tiện nghi phổ biến có thể duy trì và thậm chí tăng mức độ lấp đầy phòng trống của nó”. Ông nói việc chủ nhà chú ý đến hiệu suất của họ và đánh giá của khách càng trở nên quan trọng hơn.

Điều gì xảy ra tiếp theo cho giá nhà Airbnb?

Lane nói, nếu lãi suất tiếp tục tăng, đầu tư vào cho thuê ngắn hạn sẽ ngày càng trở nên kém hấp dẫn hơn. Điều đó có thể dẫn đến tốc độ tăng trưởng nguồn cung chậm lại, có nghĩa là tình trạng dư nguồn cung này có thể chỉ là tạm thời.
Marr nói: “Sự tăng trưởng của danh sách cho thuê ngắn hạn đang khiến giá thuê giảm xuống và làm giảm lợi nhuận của việc sở hữu những căn hộ cho thuê kỳ nghỉ, điều này sẽ dẫn đến nguồn cung cho thuê dài hạn hơn, giúp giảm giá thuê”.
Trong khi đó, Neal nói rằng những người chủ của Airbnb cần “đặt [mình] vào vị trí của khách du lịch” nếu họ muốn phòng cho thuê của mình nổi bật trong giữa môi trường cạnh tranh. “Nếu bạn nhận thấy lượng đặt phòng giảm, hãy xem xét sự cạnh tranh của bạn và cập nhật thông tin cho cơ sở kinh doanh của bạn”, ông nói.

Đối với một số chủ nhà, bối cảnh khó khăn hơn này có nghĩa là đã đến lúc thoát khỏi cuộc chơi cho thuê ngắn hạn. Ewing nói rằng anh ấy hiện đang tìm người thuê dài hạn cho bất động sản của mình thay vì tiếp tục cho thuê trong thời gian ngắn hơn trên Airbnb.

“Có vẻ như nhiều người đã chán ngấy Airbnb và họ tức giận về cách một số chủ nhà đối xử với họ bây giờ,” anh nói. “Tôi tò mò muốn biết liệu thời điểm rời bỏ thị trường ngắn hạn của tôi có phải là bước đi đúng đắn hay không, và liệu trong 6 tháng hoặc 12 tháng nữa, Airbnb có trở thành một khoản đầu tư tồi đối với mọi người hay không.”