Thị trường địa ốc Trung Quốc: Khủng hoảng chưa thấy lối ra
Thị trường bất động sản Trung Quốc từng được coi là động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế, nay đang mắc kẹt trong một cuộc khủng hoảng kéo dài và vẫn chưa thấy dấu hiệu hồi phục.
Theo báo cáo mới từ Ngân hàng đầu tư Goldman Sachs, tình hình thậm chí có thể trở nên tồi tệ hơn. Các chuyên gia dự báo giá nhà tại Trung Quốc có thể giảm thêm khoảng 10 phần trăm trước khi chạm đáy và thị trường chỉ bắt đầu ổn định vào năm 2027.
Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ năm 2021 khi Bắc Kinh mạnh tay siết chặt tín dụng để hạn chế rủi ro tài chính, đặc biệt nhắm vào những tập đoàn bất động sản vay nợ quá nhiều để mở rộng dự án. Hệ quả là giá nhà trên cả nước giảm tổng cộng khoảng 20 phần trăm. Goldman Sachs nhận định đây là một trong những sự kiện kinh tế lớn nhất của thập kỷ.
Dựa trên nghiên cứu 15 cuộc khủng hoảng bất động sản toàn cầu kể từ năm 1960, Goldman Sachs cho rằng mức giảm giá trung bình thường rơi vào khoảng 30 phần trăm và kéo dài khoảng 6 năm. Nếu lịch sử lặp lại, thị trường Trung Quốc vẫn còn nhiều khó khăn phía trước. Với lượng cung nhà ở dồi dào và giá bán neo cao, quá trình tìm đáy của thị trường có thể mất thêm vài năm nữa.
Những tín hiệu tích cực xuất hiện vào đầu năm 2024 nhanh chóng biến mất. Giá nhà từng chững lại trong thời gian ngắn nhưng đã quay lại đà giảm rõ rệt. Riêng trong tháng 5 vừa qua, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc giảm mạnh nhất trong 7 tháng. Giá nhà cũ cũng ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất trong 8 tháng.
Khủng hoảng bất động sản không chỉ làm lao đao lĩnh vực địa ốc mà còn tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế. Tỷ lệ thất nghiệp trong giới trẻ tăng cao, rủi ro giảm phát xuất hiện và niềm tin tiêu dùng giảm sút. Doanh số bán nhà mới dự kiến chỉ đạt khoảng 9.700 tỷ nhân dân tệ trong năm 2024, chưa bằng một nửa so với mức đỉnh hơn 18.000 tỷ nhân dân tệ của năm 2021.
Trung Quốc loay hoay tìm lối thoát giữa cơn khủng hoảng bất động sản (Ảnh: Getty)
Bất động sản siêu sang Thượng Hải bùng nổ giữa khủng hoảng
Giữa lúc thị trường bất động sản Trung Quốc chìm trong khó khăn, Thượng Hải lại nổi lên như một điểm sáng đặc biệt. Tại trung tâm tài chính này, phân khúc nhà siêu sang đang chứng kiến cơn sốt chưa từng có, đi ngược lại xu hướng chung của cả nước.
Trong nửa đầu năm nay, Thượng Hải dẫn đầu toàn quốc về số lượng giao dịch nhà ở cao cấp. Theo số liệu từ tổ chức Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC), đã có tới 482 căn hộ mới trị giá trên 50 triệu nhân dân tệ, tức khoảng 7 triệu USD, được bán ra. Con số này chiếm hơn 80% tổng số giao dịch loại hình này ở 30 thành phố lớn nhất. Nếu tính cả những căn hộ từ 30 triệu nhân dân tệ trở lên, Thượng Hải cũng chiếm tới 60% thị phần với 1.096 giao dịch, bỏ xa Bắc Kinh và Thâm Quyến.
Trên quy mô cả nước, số lượng nhà mới giá trên 50 triệu nhân dân tệ bán ra tăng gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Giới phân tích cho rằng đằng sau làn sóng này là sự kết hợp của cả cung và cầu. Về phía cầu, ông Lục Văn Hy, chuyên gia của Centaline Property, nhận xét giới siêu giàu Trung Quốc coi bất động sản cao cấp ở Thượng Hải như một nơi trú ẩn an toàn. Trong bối cảnh thị trường chứng khoán biến động và các kênh đầu tư khác tiềm ẩn rủi ro, việc sở hữu một căn hộ ở trung tâm thành phố được xem là cách tốt nhất để giữ và tăng giá trị tài sản.
Về phía cung, chính sách gỡ bỏ trần giá đất tại Thượng Hải từ tháng 6 năm ngoái đã khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Dù thận trọng hơn, các nhà phát triển lớn vẫn ưu tiên mua đất tại vị trí đắc địa. Bà Thạch Lộ Lộ, Giám đốc tại Fitch Ratings, cho biết điều này thể hiện rõ qua mức chênh lệch giá đất tại các thành phố hạng nhất năm nay.
Dù vậy, sự bùng nổ ở Thượng Hải cũng phơi bày sự phục hồi không đồng đều của kinh tế Trung Quốc, thường được gọi là mô hình chữ K. Một bộ phận nhỏ, gồm giới siêu giàu và các thành phố lớn, tiếp tục tăng trưởng mạnh, trong khi phần còn lại như tầng lớp trung lưu hay các thành phố nhỏ hơn vẫn chìm trong khó khăn.
Điều này đặt ra thế khó cho chính phủ. Nhiều chuyên gia như Goldman Sachs cho rằng Trung Quốc cần thêm các biện pháp kích thích kinh tế để tránh suy thoái kéo dài. Tuy nhiên, chính phủ vẫn do dự vì lo ngại rằng các biện pháp này có thể đẩy giá bất động sản cao cấp tăng thêm, trong khi không thực sự giúp được các khu vực và nhóm đối tượng đang cần hỗ trợ nhất. Theo Goldman Sachs, thách thức lớn hiện nay không phải là thiếu nguồn lực, mà là sự dè dặt trong quyết sách.
Những mô hình bất động sản thu hút ánh nhìn bên trong một văn phòng giao dịch nhà đất giữa lòng Thượng Hải (Ảnh: Getty)
Các chuyên gia nhận định cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc khó có thể kết thúc một cách nhẹ nhàng và đồng đều. Thay vào đó, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới bước vào giai đoạn phục hồi kéo dài với sự phân hóa ngày càng rõ rệt.
Dự báo từ Goldman Sachs cho thấy những thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến nhiều khả năng sẽ sớm dẫn đầu làn sóng hồi phục, có thể bắt đầu từ cuối năm 2026. Cơn sốt bất động sản cao cấp đang xuất hiện ở Thượng Hải được xem như tín hiệu sớm, dù còn hạn chế, cho thấy sức hút mạnh mẽ của những khu vực đắc địa.
Tuy nhiên, phần lớn các địa phương khác của Trung Quốc sẽ phải đối mặt với chặng đường phục hồi dài và nhiều thách thức. Cuộc khủng hoảng hiện nay buộc Trung Quốc phải đối diện thực tế rằng mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản và đầu tư hạ tầng đã tới giới hạn. Nền kinh tế nước này giờ đây phải bước vào quá trình tái cơ cấu khó khăn và bất động sản chính là lĩnh vực phản ánh rõ nét nhất những cơn đau đó.
Thị trường bất động sản Trung Quốc lúc này tồn tại hai mảng màu trái ngược. Một bên là những tòa tháp cao tầng và căn penthouse triệu đô vẫn sáng đèn rực rỡ. Bên kia là các dự án xây dựng dang dở, gánh nặng nợ nần và niềm tin của người dân đang dần phai nhạt. Sự đối lập này dự kiến sẽ còn tiếp tục in dấu lên bức tranh kinh tế và xã hội của Trung Quốc trong nhiều năm tới.
